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          任志強:房地產開發企業為什么沒進納稅榜500強
          尾房網 www.taowf.com  2005/11/17 11:38:00
            

            稅收評了個500強企業,里面沒有房地產企業,于是各種媒體又在大炒房地產業的暴利,并且無知的與個人排行榜做對比,好像找到了房地產企業的又一大“罪狀”,并且唯恐天下不亂的大喊大叫下一步的重點是重查房地產企業的納稅。

            新聞媒體握有影響輿論與民眾情緒的工具,我們歡迎媒體與社會的監督,但卻反對什么都不懂的瞎說。新聞要反映真實的情況,不能不做深入的研究而只看表面現象就揮舞大棒的亂攻擊,擴大社會矛盾和增加民眾的誤解。

            房地產企業從來都是各級地方稅務部門審查的重點,房地產行業不但不少納稅,并且常常是與其它企業不同的預先納稅。為什么房地產不會成為中國納稅排行榜的前列,問題出在稅制上。

            一、非單一生產的重疊稅收環節。

            房地產不同于鋼鐵、汽車、石油、化工、電器等生產行業,不是由一個生產主體完成生產全過程的系列生產企業,而是一個將不同生產系列組合服務的過程。

            單一生產企業以產品設計、生產、組裝都在一個納稅體系中完成。盡管有材料、設備、零件的外加工和采購,但其增值稅是可以沖抵的,因此不是重復納稅和重疊納稅。但房地產的房屋生產過程中沒有增值稅的抵扣,因此是重復和重疊納稅的生產過程。而房地產行業的商品納稅最大差別在于分級累加納稅。

            土地出讓金是政府收取的地租(有些地區還包括市政配套建設資金),但政府收取的地租同樣在土地的二次轉讓、交易中增加稅收,在銷售的營業收入中和契約稅中疊加稅收。

            從開發商委托規劃、設計、勘探、地基處理、結構施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購、設備采購、裝修,包括廚具、家具、潔具、空調等產品與半成品采購中都要在每個環節有任意委托單位的利潤與稅收,并在不同企業納稅。同時這些稅收又都重復的疊加于最終的產品(房屋)中再統一加征營業稅、契約稅,如將上述所有環節中的稅收累計計算則每100元銷售額中約40%為各種稅收。單一產品生產環節中上述稅率會降低,但稅收會集中于一個渠道中繳納,而房地產行業的生產鏈條中,同一產品中的各種稅收在不同環節中分別交納。

            二、隨產品不可移動性而分別納稅。

            房地產產品于其它產品納稅的第二大差別在于不動產產品的不可移動性,這種不可移動也造成了納稅的分化,隨產品而納稅的特征。

            可移動產品的生產集中于一地,則不管產品最終在何地銷售(境內、境外),隨主導生產單位(企業)在生產地納稅。

            但房地產的不可移動性使稅收不是隨生產單位不變,而是隨產品所在地、隨產品而改變納稅渠道與納稅關系。

            如萬科在全國各地投資生產,盡管萬科作為唯一投資人和生產者,但是稅收卻必須按不同地所注冊的公司的納稅申報關系,分別在各地納稅。營業收入可以按會計制度合并,利潤可以按會計制度合并,但納稅記錄則只能在當地反映和計算,企業合并報表數并不能在任意一地確認納稅記錄。一地生產一地納稅,造成房地產開發企業是一個主導性生產單位,但多個納稅渠道,最終稅收統計分散于產品生產地而無法集中。

            三、稅收體制造成的強制性分散。

            以國、省、市、區、地劃分的稅收分配體制,讓每個稅收單位的地方政府都在爭取稅源。前者是指萬科這類跨省市地區的開發企業,必須在產品生產地注冊公司并辦理納稅登記和必須將稅收交納給產品所在地的政府。后者則是在一個大城市中,如北京、上海等,當跨納稅地點進行項目建設與生產時,也必須分別在生產地進行項目公司的注冊并分別納稅。

            因此目前全國工商注冊的房地產開發企業近5萬家,每單個企業的從業人員不足30人,每單個企業的利潤不足130萬元,其原因正在于由于地方納稅利益和工商注冊規定(不得成立內資獨資公司,不管這個投資人是否是多個股東,新注冊的公司必須有兩個以上的股東),致使大量的項目公司出現。這些公司的注冊地不同,納稅關系不同,但辦公地點相同,工作人員相同,實際上是一個投資人,一套工作班子,但有多個項目公司的牌子,因此納稅不能合并計算而使納稅數額分散變小。

            四、土地招拍掛制度造成的分散。

            由于土地供給制度的改變,許多開發商為回避現有項目與新取得土地的項目發生矛盾,因此在新的項目招拍掛時,常常用一個完全獨立的新注冊的公司去辦理相關手續。同時也由于土地供給制度的變化,而在房地產行業出現大量的以取得土地資源為目的的兼并收購項目公司的情況,這樣就大大的增加了一個企業的多個納稅單位,并且會在多個納稅單位中控股、參股,但項目公司并非單一股東。如雞蛋換糧票的現象已在市場中普通出現,但并為合并納稅關系,而是新增加了納稅單位,就出現一個地產商的納稅為多個公司分別納稅的情況。

            五、房地產納稅與利潤無關。

            在單一納稅和生產的企業中,利潤與納稅是直接的正相關的比例關系,單一房地產項目的公司的利潤與納稅也同樣是正相關的比例關系,但在一個投資主體多個項目公司分別納稅的情況下(房地產企業絕大多數為此類情況),則納稅是按公司注冊情況分別進行的,利潤是按股東權益合并的,但股東分紅和股東權益是可以合并的。

            當媒體以為稅收排行榜與財富榜之間存在某種正相關關系時,恰恰是不了解房地產企業多個項目的分別納稅關系,恰恰錯誤的以為房地產企業異地生產使可以在一地統一納稅,以為不動產像可移動性產品一樣是個同一納稅單位。

            連中央電視臺的早間讀報的編輯都不懂這一分別納稅與綜合利潤無關的差別,還自以為聰明的將納稅500強中沒有房地產企業當個奇怪的問題重點提出,而根本就不去研究其內在的納稅關系。

            六、房地產業的產業集中度低。

            即使沒有房地產企業多個項目公司多個納稅起到分散計算的問題,房地產企業也可能進不了納稅500強。單個企業納稅的高低,一是與核算的納稅方式相關;二是與產業的集中度相關,產業集中度越高,單個企業的納稅才越高。

            房地產企業的產業集中度相對于汽車、鋼鐵、電器、零售、電訊、石油、化工等大多數行業而言是非常低的。目前全國最大的房地產企業當年結算的銷售額不足100億元,不到全行業的10%。(當年的銷售額不等于結算額,竣工交房才能結算。)全國前300家最大的房地產企業的市場占有率不足25%,遠遠低于大多數行業。在一個集中度極低的產業中是靠企業數量創造稅收和利潤的,而非單個企業的突出性所表現的。

            中央已一再強調房地產是中國經濟發展的支柱型產業,但為什么我們的媒體總在不分青紅皂白的將臟水倒在這個中國的支柱型產業上呢?幾乎任何一件事都與房地產企業有關,并且無限擴大的將商業上、經濟上的問題與道德問題聯系在一起去假想。納稅是企業與公民的義務,房地產企業中可能有偷稅、漏稅的企業,但其它行業中也同樣有這種現象,也許比房地產行業更為嚴重。最重要的是評論和監督一個行業時要先搞清楚這個行業的生產特點和納稅關系,不能僅憑假想就去做判斷和批評。這不但會對社會造成誤導與不公平,更重要的會摧毀社會對新聞媒體的公正度的信任,也同時會摧毀社會公眾的監督體系。

            房地產行業以項目公司為納稅單位的基本特征并不影響利潤向投資者集中。分散的納稅活動并不能直接反映投資人的納稅情況,也不能反映利潤與納稅之間的關系。一個投資人可以同時持有十個、五個公司的主要股權和控制權,可以分算利潤,但并不能按統一納稅計算為一個投資人的納稅情況。稅收500強中沒有房地產企業并不表示房地產企業不納稅。不能反映出房地產企業的正常納稅情況,也不能反映房地產企業所做出的社會貢獻。

                                                 來源:中新社  
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