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          任志強:政府的市場分析錯了
          尾房網 www.taowf.com  2005/11/17 11:46:00
            

            相對于房地產投資而言,100萬元也許并不是一個了不起的數字,連北京參加投標的保證金都要5000多萬。但如果讓企業拿出100萬元做一份研究報告,則不是一個小數字了。那么是什么原因使企業發生了對研究報告的興趣和關注,并有足夠的動力讓幾個不同的組織能結合到一起共同進行一項事先并不可能知道預期結果的風險試探。

            中國有句古詩“春暖鴨先知”,其意味深長。本來作為第一線從事直接投資、生產并面對面接觸消費者的人最清楚市場的脈搏,但對市場的各種評價與議論卻是由各種各樣既不承擔投資風險,又大權在握可以左右政策的雞定調。也許應該稱他們為飛上天的“雄鷹”,但“雄鷹”未必比“丑小鴨”更清楚春的到來。為讓市場的信息對稱;為了城鎮建設的未來;為了證明實踐是檢驗真理的唯一標準;為了以證視聽;實踐者們決定聯合起來共同出資請專業的獨立研究機構,既不從上向下站在政府的立場,也不從下向上站在發展商的立場,而是公正的站在消費者的立場上出一份完整的研究報告。

            于是我們組織了REICO工作室。我們不能說是企業和社團組織在做政府應做的事,但市場經濟中,行業組織和企業恰恰可以替代政府做市場應做的事。由企業組成的行業協會本就應維護行業的利益,而公正的認識和評價市場的現狀與發展就是維護行業基本利益的平臺。對市場現狀認識的不同自然會讓政府出臺與市場運營主體認識相悖的相關政策和相關游戲規則,市場中就會出現兩種不同的力量,社會將更多的時間和精力浪費在上下政策之間的博弈中,或者放在更多的尋租過程中。以政府為主導的市場經濟,自然也會在博弈中更多的發揮政府的主導作用而不是市場的自我調節作用。

            為什么同是一個市場卻會產生不同的認識結果呢?其一,是相互之間信息的不對稱。一線的人更理解具體的市場,國家管理者更理解宏觀的統計數字,資料信息的基礎不同自然會產生分析的結果不同。其二,是各自的利益相關性不同,認識問題的角度不同,所使用的分析方法不同,自然也會產生結果的差異。為解決上述兩者的矛盾,于是我們用一個兩者都不是的專業研究組合去完成這樣一份報告。

            嚴格的說我國有數字殘缺的統計年鑒,但卻從來沒有一份公正全面的分析報告。于是行業組織者和企業聯合起來共同出資每年向市場提供一份綜合性的年度報告,并力爭讓這份報告不僅為國內的發展商服務、為國際的投資人服務、也為世界各國了解中國的房地產市場和中國建設的未來服務。

            總有人對房地產市場說三道四,總有人對開發商進行丑化的攻擊,好像房地產是個垃圾桶,中國經濟發展中的所有臟水都可以往這個桶里倒。鋼材價格上漲是房地產的事;鋼、鋁、水泥投資過速是房地產的事;電不夠用了也是房地產的事;信貸增速和風險還是房地產的事;農民失地是房地產的事;拆遷征地上訴是房地產的事;虛假廣告是房地產的事;連政府官員的腐敗也成了房地產的事。中國經濟發展中的問題幾乎沒有一件不能把臟水扣在房地產的頭上。因此歷史上中國政府每次的宏觀調控都是從停緩建、壓縮建設規模、控制建設信貸出發,死死的咬住房地產不放。從房地產在中國市場上出生的那一天起,就從來沒有不被指責而能過上一天清閑的日子。

            也許房地產作為推動中國市場經濟改革的先鋒,確實尚存在著各種各樣的問題。尤其是中國本來就是剛剛開始建立市場規則和相關法律的過渡階段。自然市場中那個“看不見的手”還沒有成形,尚不能充分的發揮作用。面對市場轉型過程中的問題要公正的全面分析,而不能因怕摔跤而放棄了學步,也不能任人隨便的評說。起碼行業中的經營主體應知道自己的存在、知道行業的地位與發展。

            幾年的連續探索,今天終于有了個結果,一份由民間資助研究的行業報告將出臺了。出資人也許并不能預先知道可能出現的研究結果會對現有市場中的各種爭論產生什么樣的結果與影響,但我們都愿意相信這樣一個公正的研究,尊重這樣一個研究的勞動。但已經完成的初稿和結論都讓我們吃驚。雖然鴨和鷹之間無法直接溝通、交流各自對春的感覺,但現代信息技術會用第三者的語言將對春的認知告訴社會。

            我們不敢說中國政府宏觀調控的政策錯了,也不敢說央行壓縮房地產投資和消費信貸的政策錯了,但報告的結論讓我們知道其碼這些政策出臺的前提條件——對現有市場狀況的分析和認識——錯了。表面看起來的房地產投資高速增長的背后,還有著大量投資轉換的替代作用。在我國房地產建設和供給方式市場化及建設方式結構性調整過程中,全國房屋建設的施工面積和竣工面積自1998——2003年都遠遠低于GDP的增長幅度,其中竣工總量的增長尚不到GDP增長幅度 的50%。房地產的投資增長在扣除原非房地產建設資金的替代之后更遠遠不是今年高達30%左右的增長率。

            關于房價的增長和購買力的增長在報告的分析中都同樣得出了與現有市場中的各種評論完全不同的結論。當更多的學者、專家和政府官員都愿意更多的與國際接軌,總想用國際通行的指標來做國內的情況分析時,常常在一知半解或未對國內統計數字進行國際標準的調整時對比使用,會使計算的結果產生巨大的偏差。為此,報告中完全按照國際慣例的標準引入了六個重要的指標,其中多個指標是國內首次使用的。

            重新定義的“房價收入比”正確的反映了我國現有房價和家庭收入的關系;“住房自有化率”調整了住房私有化率的缺陷,更真實的反映了現有住房的基礎情況;“住房可支付性指數”比“房價收入比”更能直觀的反映家庭對房價的價格承受能力,并增加不同地區的可比性;“住房需求的收入彈性”不但能預測住房需求待征和住房需求的未來發展,并且可以根據居民收入的增長判斷住房需求的潛力;“存量房屋空屋率”更直接的解決了長期困擾市場和屢被指責的“空置率”概念不清的問題;“增量房屋吸納率”則不但有利于了解宏觀市場,同時可以有利于地區或城市微觀市場的預警。

            報告給定了中國未來的空間分析,中國的房地產在與世界發達國家同發展階段的對比中尚落后50—60年,在GDP的比重中約相差5-7倍,增長彈性尚遠遠低于相對標準。中國的房地產不是發展太快而是發展太慢了,未來的發展空間尚需要各方努力,也許報告會讓所有人都重新認識今天。

            報告的全部內容將在12月初的住交會上正式面世,會讓更多的人知道這一研究的成果。我們不在乎有多少人會對報告說好,只想清楚的讓所有人知道真實的市場和真實現狀。當這些經過分析之后的數字公布于眾時,每個人都會通過自己的思維對市場給出一個重新的定論,這就是報告的目的。

            報告推翻了一些市場現存的結論,總會有更多的不同意見的。古有“指鹿為馬”,今天卻只能是“指馬為馬”了,公開的信息將對社會開放。

                                                 來源:網絡  
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