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          離經叛道的樓市樣本 深圳房價或將會震蕩回歸
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2008-6-22  出處:第一財經日報
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            由于目前各地樓市處于不同的發展周期,且地緣文化、消費文化差異較大,面對同樣的宏觀調控政策,表現卻迥異。

            廣深樓市出現深幅下探的同時,長三角房價卻相對堅挺,只出現微幅調整;而北京、天津等環渤海城市,由于交易量持續萎縮,樓盤打折成為常態;但也有一些二線城市,如?、烏魯木齊,卻在這波樓市調整中逆市而上,房價出現較大幅度的上漲。顯然,區域市場分化已不可避免。

            頗富創新精神的深圳商業銀行家們,在全國率先推出了個人房貸的“循環貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式,正是這些各種名目的貸款,為深圳樓市提供了源源不斷的資金,“深圳速度”至今依然是深圳人的驕傲,當這個城市快節奏地創造GDP和居民財富的同時,樓市搭上了一趟高速行駛的車,只不過這一趟,是上天下地的過山車。

            2007,深圳因為房價領漲而受到全國關注,因為這一年的1~6月,幾乎每個月的房價漲幅都超過兩位數;2008年,深圳仍是焦點,則是因為房價連續幾個月下跌。

            可以說,一年半的時間內,深圳樓市畫了一條倒寫的V字,以便讓研究者們記住這個“離經叛道”的標本。

            房子:特征被淡化的標的

            在深圳從事房地產中介行業,如果沒有見證2007年的精彩,可以說是莫大的遺憾。因為幾乎每一個當時身在其中的人,都還能清晰講述出至少一兩個堪稱傳奇的買樓故事。

            最讓李先生印象深刻的是,2007年上半年,他們公司的客戶人員不得不請客戶吃飯唱歌消遣,來獲得放盤的許可。因為當時的深圳樓市“千金易得、一房難求”,只要賣家能放盤,無論開什么價格,中介都能賣出去。

            深圳中原地產是最早提出深圳房價將回落到2006年底水平的機構。該公司研究部負責人張偉回憶起去年上半年的樓市時表示:張偉(張偉博客,張偉新聞,張偉說吧)的樓市時表示:“2006年底之前,深圳房價上漲比較平穩,價格漲幅與經濟發展、租金水平保持一致;但到了2007年,情形發生急劇變化,當時每個月價格都在漲,而且呈現兩位數的上漲幅度,例如去年5月,一個月房價就漲了22%!

            當時的深圳樓市,每個人都只擔心一個問題,那就是買不到房。一個買家可能剛剛從發展商手中簽下認購協議,他身后就已經有好幾個人排著隊想買他的房子了。于是,買家為買房要給中介“茶錢”,而中介為尋房源要給賣家“好處”。

            爆炒之后的房子成為一個價格遠遠背離價值的標的物,位置如何、面積大小、戶型朝向通通變得不重要,重要的只是一張買賣合同:一手買家與開發商的認購書;以及二手買家與一手買家簽訂的“遠期合同”。

            所謂“遠期合同”,是一手買家與二手買家之間私下簽訂的契約。由于房價往往在一兩個月內就大幅度上漲,買家擔心拖下去會買不到,便在房子沒交樓、沒產權證、完全不符合二手房買賣規定的情形下與賣家簽訂的購房協議。

            房源緊俏下,深圳樓市投機盛行。中原地產通過調研其代理樓盤的數據顯示,去年上半年,深圳一手盤中投資比例普遍在60%~70%之間,個別樓盤中的投資比例高達80%。此刻的房子,居住的使用價值已經被淡化;賺錢,成為絕大多數人買房的唯一理由。

            銀行:暴漲背后的推手

            在被問及深圳房價何以能夠半年上漲60%,張偉的答案是“資金”;作為深圳一個普通的房地產業內人士,徐小姐的回答是“深圳太多錢了”。

            盡管幾乎沒有人能清晰地描述出“資金從哪里來”,即使對“熱錢”頗有研究的北京師范大學金融研究中心主任鐘偉,也對《第一財經日報》表示沒有數據可以統計深圳吸引了多大規模的“游資”,但這并不能妨礙深圳的房地產業內人士將2007年的樓價暴漲歸罪于“資金推動”。

            分析深圳樓市的資金來源,對于任何業內人士而言都不是個容易的課題,但值得關注的是除了來自內地和港澳的買樓資金或者外來的“熱錢”以外,一個不可忽視的資金源頭,是深圳各家商業銀行的房貸。

            一位業內人士評價:深圳銀行放貸太激進了,什么都敢做,什么房貸產品都敢推。

            據了解,在深圳房價上漲之際,除了買房者堅定地認為房價不會下跌,銀行也認為個人放貸是最優質的貸款業務,各家銀行都在努力爭奪這一部分資源,各家銀行都在忙同一件事情,即推新產品,設計最輕松的貸款方式,盡量挖掘客戶最少的資源,獲取最大額度的貸款。

            頗富創新精神的深圳商業銀行家們,在全國率先推出了個人房貸的“循環貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式,正是這些各種名目的貸款,為深圳樓市提供了源源不斷的資金。

            按照正常的房貸程序,如果一個人有100萬元,他只能支付3套價值100萬元的房子的首期,每套房從銀行獲得70萬元貸款;假如他某一套房的價格上漲到150萬元,一經重新評估進行“循環貸”、“氣球貸”之后,就能重新從銀行獲得七成約105萬元的貸款額度,截留早期的70萬元貸款后,有35萬元資金能從銀行套現出來,用于支付新購房子的首期。以此類推,原本只能支付3套房首期的100萬元,將足以支付6套或更多房子的首期。

            張偉稱,總體上來說,銀行在樓市中的資金份額越滾越大。據悉,在深圳,多數商業銀行2007年全年的個人房貸任務,在去年8月就提前完成,不少銀行不得不新申請放貸額度。

            在銀行的支持下,深圳普通投資者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介從業的年輕人,雖然每月收入僅5000元,但他高峰時期5套房每月的按揭款竟達到2萬元。

            銀行的資金推動樓市高歌猛進,因此當去年9月27日央行關于二套房貸新規定一經出臺,深圳樓市驟然降溫,之后的國慶黃金(200,1.64,0.83%,吧)周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收場。而在去年上半年,深圳一手住房平均每天的成交量都在200~300套之間。

            回歸:一個震蕩的過程

            去年10月深圳中原地產總經理李智耀透過媒體表達“樓價會回落到2006年年底水平”的觀點時,一度被視作“搏出位”,因為即使當時深圳樓市已經呈現僵局,但沒有人相信房價的下跌會來得這么迅猛和徹底。

            數據顯示,深圳房價自2007年10月達到歷史最高均價——17350元/平方米之后,進入調整期。深圳市國土資源與房產管理局統計顯示,深圳1~5月商品住宅銷售均價為12815.94元/平方米,基本回到去年初水平。

            其中,今年前5個月住宅價格分別是15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米,除了2月份有少許上漲外,其余4個月均呈現下降趨勢,幾個月的整體跌幅達到30%。

            在業內人士看來,30%是一個生死線,這意味著如果價格進一步下跌,將有一部分房子率先資不抵債,出現“負資產”。

            張偉稱,雖然此前已經預測到房價需要回調30%左右才合理,但經過幾個月的下跌之后,目前深圳的樓市卻進入了一個無法預測的狀態。在他看來,目前市場上并不缺乏購買需求,也不缺乏購買的實力,但缺乏購買的信心。

            “之前的預測是基于市場的判斷,因為2006年底是一個分界線,此前市場上漲溫和合理,此后市場瘋狂而不合常理!钡珜τ诤笫,張偉稱已經沒有市場規律可循,也無法依據市場規律來作出判斷。深圳房價是否進一步下滑,已經成為只能依靠時間予以解答的問題。

            事實上,過去幾個月深圳的樓市除了房價在回調,成交量呈現震蕩走勢。1、2月延續了去年的僵持以及春節影響,成交量跌至低谷;3月份在部分樓盤大幅降價下成交有所回升;但4月買家再度觀望,期待開發商進一步降價,導致成交再度萎縮;但到5月,成交量又一次放大。不過6月份的數據可能會給之前看到希望的開發商又一次帶來打擊。

            張偉稱:太多因素導致樓市受到沖擊,南方持續不斷的雨水也使6月份買房者的熱情減退。不過在他看來,只要不是單邊下跌,而是震蕩整理,就說明人心還很矛盾,市場尚存機會。

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